7 augustus 2017
Veel veertigers en vijftigers met een aflossingsvrije hypotheek slaapwandelen naar een groot probleem. Na dertig jaar loopt de hypotheek af. Wil de bank die verlengen, of moet het Te Koopbord in de voortuin? ‘Dit is een tikkende tijdbom.’
De huizenprijzen zitten in de lift, de hypotheekrente is extreem laag, steeds minder huizen staan ‘onder water’: het gaat weer goed op de huizenmarkt. Wat kan er nog misgaan met uw hypotheek, voor velen het belangrijkste financiële product dat zij afnemen? Maar in deze tijd van voorspoed, wordt de basis gelegd voor een volgend probleem: de aflossingsvrije hypotheek. Zo’n miljoen huishoudens hebben een geheel aflossingsvrije hypotheek: zij hoeven niets af te lossen. Nederlanders zijn 638 miljard euro aan hypotheekschuld aangegaan, bijna een kwart is volledig aflossingsvrij. Rond de millenniumwisseling was het een aantrekkelijk product. Doordat niet wordt afgelost, zijn de maandlasten lekker laag. En over de hele looptijd kan maximaal van hypotheekrenteaftrek worden geprofiteerd. Ook stegen huizenprijzen toen sterk. Starters konden soms niet anders dan aflossing op een laag pitje zetten om zo de rente over een hoge schuld te kunnen betalen.
Tikkende tijdbom
Het Internationaal Monetair Fonds benoemt het risico dat Nederlandse huishoudens na 2030 worden gedwongen om hun huis tegen afbraakprijzen te verkopen, omdat hun hypotheek niet wordt verlengd.
De rol van het inkomen bij verlengen wordt vaak onderschat. Veel hypotheekverstrekkers willen niet meer dan grofweg 4,5 maal het jaarinkomen als hypotheek geven. Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat er zo’n 150.000 huishoudens zijn in de leeftijd 50-65 jaar van wie de hypotheek meer dan vier maal het inkomen bedraagt. Als het inkomen na pensionering daalt, is de hypotheek al snel vijf tot zes maal het inkomen: te veel om de hele hypotheek verlengd te krijgen. ‘Het is echt een tikkende tijdbom,’ aldus Lensink.
ING schotelt klanten een rekensom voor. Wie als vijftiger 50.000 euro inkomen heeft, kan 247.000 euro hypotheek dragen. Bent u na afloop van de hypotheek met pensioen en is uw recht op renteaftrek vervallen, dan wil de bank nog maar 116.000 euro uitlenen. Het verschil moet u in de tussentijd sparen, of aflossen, anders is de kans groot dat het huis moet worden verkocht.
Straks als u met pensioen gaat……
Vaak is een pensioeninkomen (inclusief AOW) zo’n 70 procent van het inkomen tijdens het werkende leven. ‘De bank kijkt: wil ik een hypotheek verstrekken, rekening houdend met dat lagere inkomen? Dat je altijd netjes rente hebt betaald, is niet relevant,’ zegt Lensink. ‘Ik heb voor klanten hemel en aarde moeten bewegen om hypotheken te verlengen na 30 jaar,’ zegt Wassenaar.
Wat de situatie nijpender maakt, is dat in 2001 is besloten de hypotheekrenteaftrek te beperken tot 30 jaar. Wie een hypotheek wil verlengen die in 2031 of later afloopt, verliest tegelijk zijn belastingvoordeel. Wassenaar rekent voor. ‘Wie een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro heeft, 4 procent rente betaalt en dat tegen een tarief van 40 procent aftrekt van de belasting, heeft 400 euro maandlasten. Mijn ervaring is dat banken bij het ‘doorrollen’ van een hypotheek eisen dat er wordt afgelost, bijvoorbeeld in 20 jaar. Dan zijn de lasten opeens 8.000 euro rente, plus 10.000 euro aflossing per jaar. De maandlasten zijn dan 1.500 euro, een ruime verdrievoudiging. Als je inkomen ook nog daalt, omdat je met pensioen bent, heb je een probleem.’
Aflossingsvrije hypotheken die nu aflopen, zijn in de jaren tachtig afgesloten. Dat waren er niet veel. Maar rond 2025 loopt het op, met een piek tussen 2030 en 2040. Er zijn jaren dat er tientallen miljarden euro’s moeten worden afgelost. Om problemen voor te zijn, wil de AFM dat banken en consumenten nu handelen. Hoe eerder mensen ingrijpen, hoe langer de periode waarover zij de kosten kunnen uitsmeren.
Hoe groot de probleemgroep is, is onbekend. Zeker niet alle 1 miljoen aflossingsvrije huishoudens hebben een tijdbom in huis. Iemand kan er op het eerste gezicht slecht voorstaan – hoge schuld, laag inkomen – maar op de einddatum toch genoeg spaargeld hebben. Met een goed pensioen, veel spaargeld en een huis met overwaarde in een gewilde regio, hoeft u zich minder zorgen te maken dan wanneer u een pensioengat hebt en in een gebied woont waarbij de verwachting is dat deze op gebied van aantal inwoners gaat krimpen.
Benieuwd naar uw eigen situatie en de betaalbaarheid van uw aflossingsvrije hypotheek in de toekomst? Graag breng ik samen met u uw financiele situatie in beeld. Neem voor een afspraak gerust kontakt met mij op.
